建築法改正。共同住宅建設のリスクと保証

彼は記者団に、共同建設から銀行支援によるプロジェクト融資への移行の可能性を解決するという大統領の指示について語った。彼は特定の日付については話しませんでした。

大臣は、夏に共同建設を放棄する必要性について話しました。「もちろん、私たちはいつの日かシェアードコンストラクションから離れて、銀行のサポートに切り替えるよう努めるべきですが、これは今日でも明日でもありません。私たちの仕事は、シェアードコンストラクションに参加する人々を可能な限り保護することです」と Men 氏は述べています。 .

開発者は今でも主にローンを使用してプロジェクトを実施していると、市場参加者はコメントしています。しかし、株主の資金は彼らにとってはるかに安いです。

「ここでの問題は、プロジェクトの資金調達メカニズム自体ではなく、銀行が開発者に貸す金利についてです。今日の開発者向けの銀行資金は、株主の資金よりもはるかに高価なリソースです」とIngrad開発会社のゼネラルディレクターは述べています。

市場には、銀行の融資を受けずに住宅を建設するプレーヤーがいますが、彼らは少数派であると、City-XXI 世紀開発グループの財務ディレクターは述べています。これらは、最大の企業、銀行または政府機関に関連する企業、または信用負担のレベルを慎重に計算し、主に自己資金で構築する企業のいずれかです。

現在、開発者の 4 分の 1 だけが自費でビルドしていると、Granel Group は指摘しています。彼らはまた、プロジェクトファイナンスへの完全な移行により、開発者の最大 90% が地域レベルで市場から離れることができるという事実につながる可能性があると付け加えています。

「この地域の建設費は約25,000ルーブルです。 1平方メートルあたり平均売上高 - 35,000ルーブル。 1平方あたり m. これらの条件は、地域にとって財政的に負担が大きく、ビジネスは不採算になります」と同社は述べています。

共同建設に関する法律の改正を考慮に入れると、この事業の収益性は年々ますます低下しているため、開発からだけでなく利益を得る財政的に安定した企業のみが市場に残るでしょう、と開発ディレクターのアンドレイ・ツヴェットは付け加えますグラネルグループの。

2018年7月1日に施行される共同建設に関する法律の改正について話しています。彼らは、一度に複数の建設許可を取得することを禁止し、ゼネコン、技術顧客、および開発業者に同じ銀行に口座を持ち、エスクロー口座を使用して彼らの間で決済を行うことを義務付けています。

「開発者に厳しい要件が適用された後、他の調整について話すことができます。開発市場の構造が変化し、そこから小さなプレーヤーが去り、ゲームの新しいルールには厳しすぎる. 同時に、業界構造の変化と企業の統合が予測できるのであれば、供給量の減少について話すのは時期尚早です」と共有. Est-a-Tet キーパートナーマネージャー。

昨年、人口から資金を集める開発者の認可資本の最低額の要件が厳しくなったことを思い出してください。承認された資本のサイズは、すべての共有建設オブジェクトの最大面積に応じて、開発者ごとに個別に計算されます。

最小サイズは 250 万ルーブルで、1500 平方メートルを建設する計画です。さらに、開発者が市民を巻き込んで 50 万平方メートルを建設しようとする場合、認可資本は少なくとも 15 億ルーブルでなければなりません。

さらに、この夏、大統領は、株主の権利を保護するための基金 (補償基金) を制定しました。同時に、実施が計画されているプロジェクトのための開発者自身の資金の額は、建設期間全体を通してその費用の少なくとも10％でなければなりません。

大統領の新しいイニシアチブが実施された場合、銀行が建設に資金を提供するため、実際にはスキームはほとんど変わらないだろうとソボレフは注目した。ただし、銀行のお金を使用できる期間が変更されています。

「銀行はもっとお金を貸してくれるだろう長期- いわゆる「ロングマネー」。バイヤーから資金を受け取るには、開発者は最初に施設を建設する必要があります。実際、現在二次住宅が販売されているのと同じように、アパートの販売について話している」と専門家は語った。

彼は、企業数の減少と市場のさらなる独占が期待できると確信しています。この場合、平方メートルあたりのコストの上昇と、競争の激化によるアパート価格の上昇は避けられません。

住宅のコストが上昇し、他の市場参加者が確信しているという事実。プロジェクト融資は年率 13 ～ 20% で割り当てられます。これは、プロジェクトの期間を考慮すると、ローンの 20% ～ 60% の過払いになります。もちろん、これらの金額は平方メートルあたりの価格に反映され、現在よりもはるかに高価になると、Metrium Group のマネージングパートナーは述べています。

「プロジェクトの資金調達が機能するためには、融資は安価で長期的でなければなりませんが、今日のロシアでは、まさにそのような投資が深刻に不足しています。また、資本コストが高い状況では、投資回収を加速する必要性が高まるため、開発者や銀行が長期的で費用のかかるプロジェクトに関与することは採算が取れません」と彼女は信じています。

彼女によると、マクロ経済の安定性と予測可能性は、主に外国為替市場での長期投資にとって非常に重要です。それも今日存在しておらず、2014 年の通貨切り下げが再び起こらないという保証の欠如が、プロジェクトファイナンスの導入に対する主な障害となっています。

完全なプロジェクトの資金調達により、DDUの下でそれぞれアパートを販売する必要はなく、稼働中の新しい建物のみが市場に出ます。もちろん、発掘段階で販売されるものよりも高価になります。

「現段階では、プロジェクトファイナンスへの移行を近い将来の見通しとして捉えるべきではありません。この建設資金調達スキームの開発の条件を作成するための具体的な手順が表示された場合にのみ、市場に影響があります。現在、株式保有者からの資金の誘致とうまく共存しており、私の意見では、状況は今後5〜10年で変わることはありません」と専門家は指摘しました.

Pavel Poselenov 氏はまた、短期間でプロジェクトファイナンスに完全に切り替えることは不可能であり、5 年以上かかると考えています。

一方で、ロシアのだまされた株主の問題は深刻です。大統領は声明の中で何度も彼女に話しかけた。今日、各地域は、約 40,000 人の騙された市民の問題を解決するためのロードマップを提供しています。

しかし、多くの議員によると、問題ははるかに大きく、住宅の建設に投資し、住宅を受け取っていない150,000人について話している.

ミハイル・メンは、地域における共有建設に対する適切な管理の欠如について語っています。彼はまた、国のすべての構成エンティティで共有建設の分野で管理を実行するための統一された手順を確立し、ロシア連邦の構成エンティティの国家建設監督機関に管理権限を委ねることが計画されていると述べています。

「これにより、建設のタイミングと品質、および株主からの資金の的を絞った使用の制御が同時に確実に行われるようになります」と、大臣は省の資料で述べていると引用されています。

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2018 年に開発者と株主を待ち受けているものは何か、プロジェクトファイナンスへの移行はどのように行われるのか、法律の変更により購入者にとって住宅の価格はどの程度高くなるのだろうか? これは、「Pravo.ru」が主催する会議の参加者によって議論されました。

共同建設が障害を生み出した

今日、ほとんどの住宅は、住宅が完成していない段階で建物を購入する市民株主の費用で建設されています。価格の違いは大きく、発掘段階の建物内のアパートの購入と完成した住宅の購入を比較すると、最大 40% に達する可能性があります。資本参加が住宅建設に最も要求されるメカニズムの 1 つであることは驚くべきことではありません。 98% のケースで、彼の状況は良好ですが、2017 年には 122,000 人の株主が時間通りにオブジェクトを受け取っていないため、規制当局にとって重大な問題を引き起こしています。そして市場。

11 月初旬、ウラジーミルプーチン大統領は、株式建設を完全に拒否するために 3 年間の猶予を与えました。建設中の市民の資金は、銀行融資によって代替される予定です。その間、この命令の枠組みの中で、彼らは最終的にこの制度から完全に逃れるために、共同建設に関する法律を強化しています。

締め付けは、市民の権利を保護することになっている214-FZの変更の枠組みの中で行われており、すでに開発者市場を興奮させることに成功しています. 後者は、変更によって一部の開発者の作業が大幅に複雑になり、他の開発者 (特に小規模な地域企業) にとっては事実上不可能になっていると不満を漏らしています。

Popov は、開発者にとって最も重要な変更点を挙げました。その中には、「1 家 - 1 開発者」というルールがあり、その下では、組織は多数の家の開発に対して多くの投資契約を結ぶことができなくなります。これまでのところ、そのような計画の枠組みの中で、マイクロディストリクト内の多くの家が異なる開発者によって建設されている場合、誰がインフラストラクチャを構築するのかは明らかではないとポポフ氏は述べた. 改正はまた、「理想的な開発者のための要件」を導入しています。これは、経験を積み、義務によって妨げられないようにする必要があり、これも実際には問題があります。物議を醸すものでさえ、納税義務は実際には開発者を法律の外に置きます. ローン契約以外でお金を集めることは禁止され、建物の面積は少なくとも10,000平方メートルでなければならず、これはモスクワとその地域にとって問題ではないかもしれませんが、実際には、小規模な開発者の仕事の禁止を意味します地域。また、株主に対するすべての義務が履行されるまで、建設からのお金を処分することは不可能になります。ポポフ氏は、保証義務もあり、株主は住宅の採用を遅らせることが多いため、この項目の実施が複雑になることを忘れないでください。

これらすべてが悪意のある開発者に影響を与える可能性は低いです。欺くことが目的の場合、締め付けによってこれを回避することはできません。そして、多くの大きなオブジェクトを扱う良心的な開発者にとって、これらは追加のコストであり、管理上の負担です。最終的に、すべては消費者に帰着します。

ミハイル・ポポフ氏、Hals-Development PJSC の財産法務部長

それにもかかわらず、変更の緊急性は熟していると、ハワード・ロシアの土地関係および不動産業務のサポート部門の責任者であるアレクセイ・ピスクノフは指摘しました。たとえば、「1 家 - 1 開発者」というルールは、現在の経済の現実では、州が大規模な開発者を持つことが有益であるという事実によるものです。ある施設で問題が発生した場合、他の施設から資金を調達しても解決できません。当局はまた、新しい施設の許可を発行することによって決定を回避することもできません。

それにもかかわらず、法律の明らかな欠点の1つは、建設のペースが遅くなり、銀行保証が株主の肩にかかり、最終的に開発者の負担、つまり住宅の費用が必然的に支払われることです。増加。「取られた措置は間違いなくプロジェクトのコストの上昇につながり、特に地域では小規模な開発者を追い出すことになるでしょう - 彼らは必要な量を構築していません」とPiskunov氏は認めた.

この問題は、賠償責任保険によって解決される可能性があります。しかし、すでに述べたように、今日のロシアに、既存のリスクをカバーできる保険会社の市場があるかどうかは疑わしい。

共有建設を完全に拒否するための既存の計画では、妥協も可能であることを考慮に入れる必要があり、注目を集めました アンドレイ・キルサノフ副官最高経営責任者（CEO）法律問題について CJSC「MRグループ」、そしてそれについて考える価値があります：結局のところ、今日の銀行は6億ルーブルしか融資していません. 41億の必要な資金を調達しており、明らかに、建設のペースを維持するような方法で株主の資金を補うことができません。そのため、ドイツには共同建設があり、株式保有者からの段階的な資金支出の可能性が提供されている、と Kirsanov 氏は述べた。彼は、ロシアでも同様の経験が挙げられると確信しており、提案の1つはプロジェクトの資金調達です。

プロジェクトファイナンスの仕組み

ロシア連邦商工会議所の金融市場および信用機関に関する RF 委員会の委員長であるウラジミールガムザ氏は、プロジェクトファイナンスが実際にどのように機能するかについて話しました。プロジェクト融資への移行を実際にどのように実施するかという問題は、大統領が 3 年間取っておいたものであり、建設・住宅・公益事業省のミハイル・メン大臣と住宅ローン庁の代表者との会談で先週議論された。住宅ローン、ズベルバンク、ロシア資本銀行、Vnesheconombank。 Vladimir Gamza 氏によると、Vnesheconombank は 2018 年の初めから Project Finance Factory を立ち上げる予定です。 30億ルーブル以上のプロジェクトに資金が提供されます。 3兆ルーブルの承認はすでに受けています。国からの公債発行に対する保証。最もリスクの高い債券は銀行自体に、中リスクの債券は国有銀行に、最もリスクの低い債券は VEB を通じてプロジェクトファイナンスに参加したい他の銀行に渡されます。プロジェクトを実施するために、日本銀行はプロジェクト金融協会を設立します。この問題は銀行の副頭取によって処理されます オレグ・イワノフ、シンジケートレンディングに関する法律を含む 40 以上の業界法案の作成に関与してきた弁護士であり、そのようなイノベーションを実装する実際的な機会を提供します。

そのような年間パーセンテージで、開発者は株式参加契約に基づいて銀行から資金を受け取ります。 2% は銀行の運営費、1.5% - 開発者の維持費、2.5% は信用機関のマージンです。市民はエスクロー口座に無料で資金を預けることができます。

Roscapital は、2018 年 7 月から、一連のプロジェクトファイナンス要素全体を通じて、パイロットモードで開発者への融資を開始する予定です。 Sberbank はまだパイロットプロジェクトを開始する予定はありませんが、7 月 1 日からは「要求に応じて」作業を行う予定です。開発者がプロジェクトファイナンスとエスクロー口座を使用してプロジェクトを実施したい場合、銀行はそのような機会を提供すると Gamza 氏は述べています。銀行はリスクを冒すため、DDU の下で資金を受け取る開発者から年率 6% を受け取ることを期待しています。

Vladimir Gamza 氏は、DDU アカウントとエスクローアカウントの両方のバージョンの契約が存在する移行期間中、裕福でない株主は最初のオプションを好む可能性が高く、後者の方が安価になると示唆しています。

プロジェクト融資の実施に関するロードマップは、2018 年の第 1 四半期に承認される予定である、と彼は付け加えました。同時に、将来的には絶対に登場する可能性があります新しい法律、プロジェクトの資金調達を規制します-それには両方が含まれます一般用語、およびさまざまな業界におけるプロジェクト融資の規範。

新しい方法で破産

2018 年 1 月 1 日から、デベロッパーの破産に関する新しい規則が施行されます。彼らによると、監視と財政再建のための手続きは除外され、破産手続きと外部管理は残る。州は、開発者の破産に真剣に関心を持っています。数字は、開発が困難な時期を迎えていることを示しています。新年のモスクワ地域でのみ、約10の破産手続きが導入され、追加の手続きが導入される可能性があると、スタニスラフ・コジェヴニコフ氏は述べた.省の法務部複合ビルモスクワ地方。

彼は、このトピックに関心のある人々に、ワーキンググループの構成に積極的に参加し、抜け道を探すよう呼びかけました。問題のある状況既存の問題をより効果的に解決するために。

イヴァン・コルシュノフ、弁護士 KA 「コバレフ、トゥグシ、パートナーズ」、開発者の破産の場合、所有者の最も脆弱なカテゴリは所有者であるという事実に注意を喚起しました非居住施設アパートも含め。コルシュノフ氏は、将来的に彼らの権利が住宅所有者の権利と同等になることを期待している. その間、法律がどこに向かうのかを決定することは困難です。非住宅施設の所有者を擁護するか、住宅施設を購入した人を支持してそれらを無視するかです。

また、質権をどうするかについても議論しました-この分野での立場の形成は、実際には裁判所の責任であり、注目を集めました マゴメド・ガズディエフ、パートナー、法務局の「金融機関」の実務責任者.

株主の過激派

株主はだまされるだけでなく、「消費者テロリズム」という用語は、共同建設の参加者に関連してますます使用されるようになっています. 株式保有者が使用できる優先事項は、法律第 214-FZ 号と「消費者の権利の保護に関する法律」に詳述されていることを思い出してください。 Yulia Sorokina、国際法グループ KDS Legal のパートナー: オブジェクトの譲渡の期限および欠陥の解消の期限の違反に対する罰則、契約の一方的な拒否、および法廷での終了、およびその他の多くの特権を含みます。乱用の機会は、消費者保護法の厳格さ、乱用に対する処罰の欠如、および消費者が自分の権利を主張するのを喜んで支援する仲介者の出現から生じます。

RUB 2,442,691,924

2017 年上半期に、株主に対する義務の不履行または不適切な履行に関する紛争の一環として、SOY の開発者から回収されました。

司法省の統計によると、2017年上半期だけで、一般管轄裁判所は、株主に関連する紛争について13,195件の訴訟を受理し、仲裁は同じ期間にさらに1,167件の訴訟を検討しました。同時に、24 億 4,300 万ルーブルが SOY で回収されました。 -開発者にとってはかなりの量です。仲裁では、この数字は数倍低くなります - 宣言された730万ルーブルに対して、わずか330万ルーブルの請求が満たされました。

権利の主な乱用は、不当な金額の請求または品質に対する不当な請求、契約履行の不当な一方的拒否です。

ソロキナは、「テロリスト」から身を守る方法を勧めました。したがって、契約の管轄権を事前に決定し、契約の当事者がプロジェクトの文書と宣言に精通していることを示し、紛争を解決するための請求手順を決定し、変更を行う可能性を示すことができます。計画。

Nikita Rozhentsov、シニアコンサルタント、法務部門、土地の地籍価値が実際にどのように争われているかについて話しました。彼は次の例を挙げました。司法実務および 2017 年 1 月 1 日から 10 月 1 日までの統計。それによると、地籍価値に異議を唱える主張の大多数は、オブジェクトの地籍価値をその市場価値の量で確立する必要性を正当化するものとして含まれています.92％の主張、別の7％は、地籍評価の結果に関する論争を検討する委員会。 1% は、不正確な情報と地籍上の誤りにより、チャレンジに失敗します。紛争解決の結果については、クレームの約半数が満足しており、49%、7%が満足していません。請求の 44% は、統計を受け取った時点でまだ検討されていませんでした。

2017年、開発者と株主の関係を規制する法律の分野で、非常に深刻な変化が起こりました。年初から、法律第 304 号に基づいて採択された改正が施行されました。 (FZ-214 およびその他の多くの立法行為の修正について)ただし、これらの修正を実際に導入するメカニズムは説明されていないため、より宣言的な性質のものでした。

夏、6 月 29 日、下院は別の修正案を採択し、ロシア連邦大統領が文書に署名しました。 (146ページ分、発行番号139186-7)、すでに法律を実施するための手順を十分に詳細に説明しています。では、2018 年の法律の変更は、デベロッパー、共同建設市場、新築市場全般にどのような影響を与えるのでしょうか?

主な変更点は何ですか?

リコール: 革新の中には補償基金の創設があり、開発者が義務を履行できない場合に建設を完了するために資金が使用されます。 （倒産等） . 基金は、会計室の管理下にある公開会社の形式で運営されます。基金は、開発者が建設を開始する前に強制的に控除しなければならないという手段によって形成されます。拠出額は、株主と締結したすべての DDU の総額の 1.2% になります。

株主の利益を保護するための措置は、特定の条件、開発者が建設のために資金を調達する権利を得る前に、開発者が完了する必要があります。

開発者自身の資本はプロジェクト費用の少なくとも 10% である必要があり、開発者は建築許可を含むドキュメントのパッケージ全体を持っている必要があります。自己資本の代わりに、保証人が関与することができます。開発者の Web サイトには、プロジェクトのドキュメントとすべての許可証が必要です。開発者が広告キャンペーンを開始する前であっても、すべての書類を作成してサイトに掲載する必要があります。

すべての書類は、資金を調達する会社の名前で発行されなければなりません。一部の悪意のある開発者は現在、この条項に違反しており、法律の施行によりこれが修正されるはずです。法律では、調達されたすべての資金は、この住宅団地の建設にのみ向けられるべきであると規定されています。開発者の活動は、銀行の構造を通じて管理されます。すべての支払いは、金融機関で開設された単一の口座を経由する必要があります。 子会社や他のプロジェクトに合法的に送金することはできなくなります。

改正はまた、開発者の評判に関連する制限を確立します - 経営者の中には、経済記事の下で抹消されていない犯罪歴を持つ人はいません。開発者の統一登録簿を作成する予定です。これは、ロシア連邦の領土でサービスを提供しているすべての開発者の活動に関する情報が収集される、無料でアクセスできる州情報ポータルになります。

ポータル「ノボストロエフ」は、今年施行された修正案と採用された修正案が新しい建物の市場に一定の変化をもたらすと確信しており、開発者自身に変更の可能性についてコメントするよう求めました。

専門家のコメント

ロマン・シチェフ TEKTA GROUP CEO

新しい変更は、間違いなくすべての業界関係者に影響を与え、新しい建物市場の透明性を高めます。ほとんどの開発者の行動が明確になり、購入リスクが軽減されます。イノベーションは、「1 つの法人 - 1 つのオブジェクト」の原則に基づいて開発者の作業を提供します。同時に、会社の授権資本の大きさは、250万ルーブル、実務経験 - 少なくとも3年、委託住宅の容積 - 1万平方メートル以上でなければなりません。 m. 買い手は、開発者が DDU の金額の 1.2% の資金を割り当て始める補償基金によって保証されます。開発者が経済的な問題を抱えている場合、株主は補償を受けることができます。もちろん、変更により事務処理が増えるだけでなく、法人. それにもかかわらず、新しい改正は、悪意のある開発者を排除し、だまされた購入者の数を減らし、新しい建物市場をより文明化するのに役立ちます. 早ければ 2018 年にも変化が現れると予想されます。

キリル・イグナキン CEOレベルグループ

開発者の活動に深刻な影響を与える最も重要な変更は、開発者の現在のアカウントに準備金を作成する必要があると考えています。これは、計画された建設コストの少なくとも 10% です。これらの資金は、DDU の下で株主からの資金の獲得を開始する前に凍結する必要があるため、これにより、資金準備金が少ない開発者は困難な状況に置かれる可能性があります。

この場合、ビジネスを可能な限り微調整し、コストを最適化し、強みを正しく評価できるプレーヤーのみが市場に残ります。同時に、財政的要件の増加は、弱いプレーヤーの離脱を引き起こす可能性があります。一般的に、私たちは株式市場の要件の厳格化を理解して扱います-私たちは非常に大きな産業と一般市民のリスクについて話しています。住宅問題- これはしばしば一生の問題です。したがって、もちろん、多くのプレーヤーはそうしなければならないだけでなく、「市場の健全性」と買い手の保護の観点から、当局が講じたすべての措置は正当化されます。最終的には、すべてのデベロッパーがイノベーションの恩恵を受けることになります。なぜなら、共同建設に対する顧客の信頼が高まり、今日、建設中の住宅への投資を不適切なリスクと考えている人々の多くが市場に参入するからです。ほとんどの場合、新しい運用規則では、資金調達と報告に対するアプローチの変更が必要になります。 1回目と2回目の準備は万全です。

ナタリア・ネステロワ開発会社「トロイカRED」のCMディレクター

FZ-214に採用された修正案が、株主の権利を保護し、アパートの代金を支払った買い手がホームレスになるという状況の繰り返しを避けるように設計されていることは周知の事実です. 特に、この目的のために、開発者は、締結された各 DDU の 1.2% を控除する義務を負う補償基金が作成されています。 1.2% という金額は、保険の費用に匹敵します。この革新は、アパートのコストにまったく影響を与えませんが、買い手はアパートが建設され、運用されるという保証を受けます.

デベロッパーが倒産した後、保険会社の資金で集合住宅が完成した例は、歴史に例がありません。したがって、補償基金の創設は、株主の権利を保護するための効果的なツールとなり得る。エスクロー口座の導入に関しては、その目的も購入者が最終的にだまされた株主にならないという保証を与えることであり、私の意見では、このシステムは2018年に需要があるとは考えにくい. 理論の観点からは、スキームは機能しています。アパートの所有者は条件付きで資金を凍結しますが、オブジェクトの準備ができてもアパートのコストは増加しません。オブジェクトを完成させたいという希望を示した場合、購入者は資金を受け取ります。ただし、開発者にとって、この作業スキームは興味深いものではありません。さらに、銀行の資金の安全性も保証されなければならないことをここで理解することが重要です.2017年の初め以来、30以上の銀行からライセンスが取り消されています. 私の意見では、これは国営銀行の参加によって実現できると思います。

オブジェクトの総コストに応じて、承認された資本の最小額の導入を考慮して、全体のすべての変更が開発者の財政状態に深刻な影響を与えることに注意してください。その結果、小規模な開発会社が活動を行うことがより困難になる時期が見えてきます。その結果、これは市場におけるプレイヤーの統合につながる可能性があります。一方で、この傾向は、株主に対する追加の保証と見なすこともできます。財務的に安定した大企業は、施設建設の義務を果たす可能性が高くなります。ただし、市場自体の独占のプロセスは、購入者にマイナスの影響を与える可能性があります。特に、住宅費の増加です。さらに、実際に無利子ローンとして機能した株主から資金を集めることができない開発者は、自己資金で建設するか、信用を集めることを余儀なくされます。その結果、開発者は、プロジェクトの資金調達を誘致するための費用を含め、アパートの費用に自分の費用を含めることを余儀なくされます。

マリア・リティネツカヤマネージングパートナー「Metrium Group」

私の意見では、2018 年は建設業界全体にとって適応期間になるでしょう。主に、開発者は、組織の財政的安定性と補償基金との相互作用に対するより厳しい要件に慣れる必要があります。後者は、国で締結されたDDUから控除を収集できるだけでなく、制御機能も受け取ります。たとえば、組織の状態について定期的に開発者に情報を要求できます。実際、追加の規制機関が作成されています。

一般に、開発者の要件が厳しくなると、最終的には追加のコストが発生します。プロジェクトコストの同じ 10% をどこかで負担する必要があります。したがって、開発者の銀行ローンへの依存度は高まるでしょう。最終的には、プロジェクトの資金繰りが逼迫し、建設コストが必然的に増加することになります。この状況では、開発者は価格を上げるか、自らのマージンを減らすかの選択を迫られます。しかし、業界全体として厳しい状況が続いていることを忘れてはなりません。 Rosstat によると、2017 年の第 2 四半期の終わりに、調査対象となった国内の建設組織の全マネージャーの 72% が、状況を「満足できる」と評価しました。彼らが主な問題として挙げたのは、重い税負担、人口の低い支払能力、業界における「ゲームのルール」の絶え間ない変化でした。同時に、2017年上半期の結果に続いて、ロシアの就学前受刑者の数は2016年のように増加せず、6％減少したことを思い出してください. つまり、住宅需要はまだ回復していないので、業界にとってこのような厳しい環境の中で、「タイムアウト」を取り、定期的な法改正を控える必要があると思います。

アンドレイ・コロチンスキー GC「VectorStroyFinance」のマネージングパートナー

一般に、214-FZ の変更の方向性は明確です。要件が厳しくなり、株主のセキュリティが強化されています。しかし、改正の中には多くの疑問を提起するものがあります。特に、現在のバージョンの 214-FZ では、開発者の定義そのものがより明確に解釈されていますが、完全には明確ではありません。特に、すでに建設経験のある法人またはその子会社のみが開発者と見なすことができます。アパート少なくとも3年。実際、この文言に基づいて市場に新規参入することはできません。

また、大規模なプロジェクトの価格が高くなる可能性がある「1 開発者 - 1 建築許可」というルールについても疑問が生じます。以前は、大規模な住宅団地の複数段階の建設中に、開発者は段階ごとに個別の許可を取得できました。したがって、彼は株主から資金を集め、プロジェクトと彼のビジネスの財政的および経済的状況にのみ応じて、建設と試運転の開始のスケジュールを立てることができました。現在、各ステージは、現在調達されている資金の流れを犠牲にしてのみ構築され、運用される必要があります。これにより、1 つの複雑なプロジェクトをいくつかの段階に分割する必要が生じます。これらの段階は、同時にではなく、順番に構築して完了する必要があります。したがって、これは実装時間の延長につながります。さらに、後続の各段階は新しい段階として開始されます-再び、承認された資本の資金を凍結する必要があり、販売開始前に建設費の少なくとも10％を確保する必要があります。最終的に、これは開発者の「長い」資金への依存度を高め、プロジェクトのコストの増加につながる可能性があります。

ヴァレンティーナ・エピファノワ YITコンサーン、法務担当副社長

販売に向けて立ち上げられた新しいプロジェクトに関連する最初の革新は、市民の権利保護基金 - 共同建設の参加者が機能し始めるこの秋に開始されます。もちろん、これは株主の権利を保護するという点で重要なステップですが、多くの開発者の契約値の 1.2% の基金への控除は、現在有効な保険よりも (大幅ではありませんが) 高くなります。、最終的には価格、または開発者の限界レベルに影響を与えます。

一般に、新しいプロジェクトの新しいスキームへの開発者の移行の「スムーズさ」は、今後3か月間の作業の組織化と、主にRosreestrとの基金の部門間の電子的相互作用の確立に大きく依存します。 2018 年 7 月 1 日に発効する修正案に関しては、ほとんどすべての市場参加者にとって完全な驚きであることが判明し、実際には、前回の修正パッケージに含まれていた共有構造へのアプローチが 180 度変わりました。今年の2017年1月1日に発効。たとえば、以前の修正パッケージが十分な資本を持つ開発者を「拡大」することを目的としていた場合、開発者が1つの建築許可の枠組み内で1つのプロジェクトのために作成され、銀行に完全に依存している場合、今後の変更は実際にアプローチを統合します融資。

同時に、銀行には、銀行の特徴ではない建設見積もりの管理機能が委ねられており、実際、開発者は、単一の当座預金口座を持っている銀行の「人質」になります。このアプローチは、特定の家の建設に投資する市民を保護しますが、銀行の資金調達と新しい構造を維持するための開発者の運用コストの増加の両方により、建設コストの大幅な増加につながります。今年の上半期には、ほとんどの開発者が「古い」ルールに従って最大数のオブジェクトを販売しようとすることが予想されます。

アレクセイ・ズビック BSAのコマーシャルディレクター

今年７月から施行された共同建築法改正案は、不動産市場に影響を与えざるを得ない。開発者に対する要件はますます厳しくなり、財政的圧力と国家管理の両方が増大しています。一方で、法律の新しい改正は、株主を確保するのに役立ちますが、他方では、価格に影響を与えることはできません。もちろん、価格が急激に上昇することはありません。現在、市況が低いため、多くの開発者が価格を上げに行くことはないからです。

2018年までに、開発者はすでに新しい市場ルールに適応しており、新しい建物の需要の状況が安定すれば、平方メートルあたりの価格は上昇します. 家を買うときはもちろん、初期段階建設、価格の上昇は目立ちませんが、オブジェクトが建設の最終段階に近づくほど、開発者はアパートのコストを引き上げます. 供給減も予想されるがマイナスよりプラス。市場にはより多くの質の高いプロジェクトがあり、小規模な開発者は合併するか、市場から離れます。

オルガ・パブロワ治安判事会社の販売および設計部門のディレクター

214-FZ の新しい修正条項は、今年すでに 2 回発効しています。これらの革新の主な目的は、開発者に追加の要件を導入することにより、株主の利益を保護することです。許可された資本のサイズの増加、賠償責任保険、エスクロー口座、補償基金への資金の 1.2% の強制控除、株主から受け取った資金の使用 (法律で定められた目標支出), 情報を開示することにより開発者の活動の透明性を高めます. その結果, 開発者とその活動に対する要件は大幅に厳しくなり, コストは著しく増加しました. 草案では、新しい建築許可の発行も「1 つずつ」規定しています。 1社につき1ライセンス。したがって、開発者が1つのプロジェクトを実行することはめったにないため、新しい施設ごとに個別の法人を作成する必要があり、追加の財務コストも発生します。その結果、開発者のグループが成長し、グループ内の費用が増加します。厳格な管理が必要ですが、一般的な景気後退を背景に、追加の要件と強化により、小規模な建設会社は市場から撤退する可能性があり、コストの上昇は間違いなく平方メートルのコストに影響を与えます. これは、市場でのかなり困難な状況をさらに悪化させるでしょう。

イゴール・ヴァシレンコ

共同建設に関する法律の改正 (FZ-214)。来年実質的にシェアをゼロに減らします。これは、建築業者が株主から莫大な資金の流れを失っていることを意味します。サンクトペテルブルクだけで、年間2400億ルーブルと推定されています。ビルダーは緊急に探す必要があります代替ソースプロジェクト融資。しかし、多くのオプションはなく、すべてに重大な欠陥があります。効果的な金融スキームがなければ、建設業界は必然的に縮小し、住宅価格は上昇します。その間連邦当局 2018 年 1 月 1 日から、法律で規定されているよりも 6 か月早く、開発者の要件を厳しくするという考えについて真剣に議論しています。先週、これはロシア連邦で議論されました。決定が肯定的である場合、ビルダーの最も悲観的な期待が実現します。

市場予算の穴

昨年の夏に採択された FZ-214 の修正により、ビルダーの銀行への依存度はほぼ完全なものになりました。新しい規則によると、ビルダーはすべての取引で 1 つの銀行口座を持つ必要があり、信用機関を変更することはできません (ただし、銀行手数料の額は決して制限されていません)、資金調達に直接関係のない取引を行うことはできません。株主から、およびはるかに (「主なイノベーション...」を参照してください)。実際、これはすべてのキャッシュフロー開発者は信用機関の管理下に置かれます。しかし、これは最悪ではありません。最悪のシナリオでは、新しい法的現実では、建設会社によると、建設段階で市民からお金を集めることができず、売却を余儀なくされるため、現象としての共同建設はまったく存在しなくなります。完成したハウジングのみ。業界は巨額の資本を失うでしょう。年間約 300 万 m2 の住宅が建設されるサンクトペテルブルクでのみ (80% が株主の負担)、デベロッパーは 2,400 億ルーブルを失うことになります。

ちなみに、サンクトペテルブルクでは現在、既製住宅を販売している人は誰もいません。数年前、SK "Temp" はこれを試みましたが、最終的に dolevka に切り替えました。「完成した住宅の販売は高すぎることが判明しました。住宅のコストは高く、市場平均以上で販売することはできませんでした。このスキームの使用が一般的な慣行である場合、それは別の問題です. . そうでなければ、それは気まぐれです」と彼は言いました.

市場参加者によると、改革の結果は致命的です。「中小企業の大規模な倒産が始まり、建設量が減少し、住宅の平方メートルあたりのコストが少なくとも10％増加する」と、サンクトペテルブルクの建築業者協会の事務局長はリストに挙げています。

「現在、誰もが自分のことをやっています。開発者は建設し、銀行は建設に資金を提供しています。現在、国は銀行に開発者の安定性と建設の進行に責任を負わせようとしています。同時に、銀行は保護の背後に隠れています。 First Mortgage Agency Maxim Yeltsov のゼネラルディレクターは、次のように述べています。

"恐れ、最終目標立法者 - 完全キャンセル共同建設。企業が既製住宅のみを販売することを余儀なくされた場合、彼らは新しい資金源と新しい仕事のスキームを探さなければならないでしょう」と副総局長のベスラン・ベルシロフは言います。

その他のオプション

開発者から資金を調達するための代替オプションは多くありません。最も明白なのはプロジェクト・ファイナンスです。「現在、銀行は10〜15％で発行しています。大企業だけがこの金利を支払うことができます。他のすべての企業は、そのような借入を奪われています。プロジェクトの資金調達に対する政府の補助金と、金利を3〜4％に引き下げることで、市場を復活させることができます。しかし、現時点では、誰もそのような料金を提供していません」と彼らは言います.

株式を迂回して資金を得るもう 1 つの手段として、政府との契約によるアパートの売却があります。「しかし、それを呼び出します純粋な形代替手段がないため、この場合シェア制度も採用。唯一の株主は国です。むしろ、銀行融資を誘致するための担保として国の契約を使用することについて話し合うことができます」と、ダルピテルストロイ社（サンクトペテルブルクで国のニーズに合わせて住宅を販売する最大の売り手）のゼネラルディレクター、アルカディ・スコロフは説明します。

別可能なバリアント- 債券の配置。市場のリーダーは、これを長い間積極的に使用してきました。 "" は現在、合計 178 億ルーブルの 4 つの融資を受けています。 U - 106億ルーブルで3つ。そして 10 月初旬、彼女はモスクワ証券取引所で上場債券のプログラムを発表しました。その最大金額は250億ルーブルです。最初の号は年末までに発行されます。開発者は、調達した資金を使用して、対象を絞ったプログラムを開発し、ローンポートフォリオを最適化する予定です。「しかし、新しい法律では、このツールを使用する見通しが明確に述べられていません。開発者は一般的に証券の発行を禁止されるのではないかという懸念があります。また、彼らは IPO に行って住宅証明書を発行することさえできなくなります。「会社が心配している。

また、理解不能更なる運命以前は欧米市場で一般的だった借り入れ。「ルーブルでビジネスを行う人にとって、外貨ローンは大きなリスクです。ここでは、多くのことが政治情勢に左右されます」と事務局長のパベル・ベレズノイは説明します。

サンクトペテルブルク市場で外国資本を持ち、海外の親組織から融資を受けることができる企業が勝者のようです。「はい、それは可能です。しかし、健全な財務バランスのためには、この機会を株主からの資金調達とプロジェクトへの自己資金の投資と組み合わせる必要があります。私たちはロシアの銀行と協力する可能性を模索しているだけです。しかし今のところ、ロシアで借りるよりも、外部からお金をもらう方が簡単です。安いです」と、外資系建設会社の代表は言います。

銀行は黙っている

DP がインタビューした銀行は、開発者との今後の作業の見通しについてコメントすることを拒否しました。しかし、専門家によると、銀行は建設業者と協力するために新しい商品を考え出す必要があります。彼らの登場に対する主なロビイストは、奇妙なことに、同じ銀行の住宅ローン部門であり、住宅ローンを発行できる購入用のアパートの建設に関心があります。住宅ローン事業の責任者であるエカテリーナ・シデルニコワ氏は、次のように述べています。しかし、そのような提案は2018年まで現れません。

新しい法律の下では、銀行は開発者の口座を管理できるようになります。それらの操作に対する手数料は莫大になります。そして、操作自体が長くなります。大部分の小規模建築業者にとって、法律分野での作業は実際に停止します。これは、DDU やその他のバイパススキームの代わりに契約契約が提供される株主の完全な無防備状態の影に潜むことを意味します。また、既成住宅のみの販売が許可されている場合、その価格には、建設期間全体（2.5〜3年）のローンの費用が含まれます。今日では、年間 13 ～ 16% です。

現在、エクイティの構築が人気を集めています。この記事では、間違いを犯さず、すべてを正しく行うために、2020 年にそれについて知っておくべきことを説明しています。人気の理由は、シェアハウスならではの低価格で新築住宅を購入できるからです。有利な価格もちろん、これは大きなプラスです。ただし、いずれにせよ、最初にすべてを理解する必要があります重要なニュアンス. 2020年以降、この問題に関して実質的に何も変わっていないことは注目に値します. 同じ条件が何年も続いています。

まず第一に、多くのロシア市民が共同建設への投資を好む理由を理解する価値があります。

新しい建物のアパートは、流通市場よりもはるかに安いことがよくあります。新しい家を非常に有利に購入できることがわかりました。
一度に全量用意する必要はありません。建物が進行している間、アパートの料金をいつでも支払うことができます。
完全にあなたに合ったレイアウトを事前に選択できます。これは、将来的にお金を節約するのに役立ちます。修理作業. もちろん、さまざまなことを考慮する必要があります。技術要件それに従う必要があります。

その結果、新しい家の建設は買い手の費用で行われることがわかりました。このオプションは、開発者とアパート所有者の両方にとって有益です。すべての瞬間がロシアの法律によって規制されていることに注意してください。開発者はすべての株主に対して責任があることを知っておく必要があります。

資本参加はどのように機能しますか?

株主になることにした場合は、すべてのニュアンスについて知る必要があります。住宅建築に関しては、考慮すべきことがたくさんあります。家を建てるために、開発者は、この建物に関心を持っている個人または法人から資金を集めます。このように、家を建てる段階でマンションを購入したい一般市民や、複数のマンションをまとめて購入する企業が株主になり得ることがわかりました。開発者と所有者土地区画エクイティ構築にも参加。

参加手続きにはいくつかの段階があります。

会社を設立するには、建設業許可を取得する必要があります。この書類がなければ、違反となるため家を建てることができません。ロシアの法律.
この許可が得られると、意匠宣言書が公開されます。
さらに、この家の建設に関心を持っている利害関係者を引き付けます。
資本参加契約は Rosreestr に登録する必要があります。

家を建てる許可は地方自治体から取得できます。このようなドキュメントを取得するには、すべての技術基準を満たすプロジェクトを提供する必要があります。通常、特に開発者が 1 年以上市場に出回っている場合は、紙の入手に問題はありません。

プロジェクト宣言は、建設計画に関するすべての必要な情報と、開発者自身に関する直接的な情報を提供する文書です。この論文は、誰もが読めるように、メディアまたはインターネット上で公開する必要があります。これは、開発者が最初の株式参加契約に署名し始める 2 週間前に行う必要があります。ロシアの法律によれば、開発者はそのような情報を公開することはできませんが、それを必要とする人に提供する必要があるため、プロセスが非常に複雑になります.

株主を引き付けるということは、建設の未来への投資に関心のある人々を探すことです。同時に、ロシアの法律に違反してはなりません。ただし、これでも十分ではありませんが、必要なすべての条件が規定されている追加の契約が締結されています。

投資との違い

不動産投資家になることを決意した人の多くは、建設への投資は投資だと考えています。しかし、投資とエクイティ構築は異なるものそして、これを考慮に入れる必要があります。まず、この2つの概念は、民法による投資と共同建設という異なる法律行為によって規制されています。連邦法共有建設（FZ）について。ここには他にも違いがあります。

共同建設は、株主が所有権を持ってアパートを受け取ることを保証することを目的としています。投資はさらなる利益を得るチャンスです。
投資はそれだけではありません現金また、例えば、有価証券。共同施工の場合は現金のみとなります。
共有建設には、強制的な州登録が必要です。投資は違います。
リスクは、投資家または開発者に課される可能性があります。
投資の場合、契約は必須です。共同建設の場合、開発者がすべての義務を履行する状況に限ります。

株主は投資家ではないことが判明し、絶対にさまざまなスキーム相互作用。株主とは、建設段階で住宅に投資することを決めた一般の所有者です。共同工事はどなたでも参加できます。

条約

株主になる前に、特定の文書がどのように正しく作成されているかを把握する必要があります。これにより、重大なミスを回避し、すべてを可能な限り正しく行うことができます。共有建設契約は、開発者が住宅の建設を完了し、それを稼働させ、原則として株主に対するすべての義務を履行することを約束する契約です。契約には、以下の義務条項が含まれていなければならず、それなしでは締結されたとは見なされません。

建設オブジェクトに関する最も正確で詳細な情報を登録する必要があります。
両当事者 (開発者と株主) の権利と義務が詳しく説明されています。
アパートが株主に譲渡される正確な日付を示す必要があります。
また、文書には、アパートの価格が規定されています。条件もそこに規定されており、金額を正確にどのように支払うべきか-即時または分割払いです。
保証期間を指定します。ほとんどの場合、それは 3 年です。
義務の履行が保証される方法が規定されています - 誓約、保険契約。保険はとても良い方法自身を守る。

条項の少なくとも 1 つが欠落している場合、契約は無効であると宣言されます。

株主の権利と義務

開発者だけでなく、株主にも責任があることを忘れないでください。株主の責任には以下が含まれます。

契約で指定された条件で設定された金額の支払い。
契約書にも記載されている条件内でのアパートの受け入れ。
立法レベルで確立される罰則の支払い。

もちろん、株主にも独自の権利があり、開発者が法律に違反した場合に開発者に何かを要求できるように注意する必要があります。主な権利には次のものがあります。

株主は、デベロッパーに共有建設契約を登録するよう要求することができます。
プロジェクト、建築許可など、関心のあるすべてのドキュメントを開発者に要求する権利があります。これはロシアの法律に違反するため、開発者はこれらのドキュメントを非表示にすることはできません。
あなたは、契約で指定された期間内にアパートを提供するよう開発者に要求する権利を有します。もちろん、これはあなたが義務を果たし、アパートに全額を支払った場合にのみ機能します。
デベロッパーが期限を過ぎてアパートを借りた場合、違約金の支払いを要求できます。
欠陥の解消は、確立された保証期間内に開発者の費用で行われます。

ビルダーに求められるもの

自分の権利と義務だけでなく、開発者の義務についても知っておく必要があります。これらすべての点を事前に検討することをお勧めします。そうすれば、不快な状況に陥ることはありません。開発者の権利には次のものがあります。

開発者は、マンションの建設のために株主から資金を調達するあらゆる権利を有します。
開発者は、自分の作業に対して支払いを要求する場合があります。さらに、利害関係者が期限内に支払いを行わない場合、罰金が科される可能性があります。そのような行為はロシアの法律に違反していません。
他の方法で行動することが不可能な場合は、裁判所の決定が可能です。

開発者にも多くの責任があることを忘れないでください。

集められた資金は、意図された目的、つまり家の建設のために厳密に使用されなければなりません。
契約を登録する必要があります。
オブジェクトは、契約で指定された期間内に引き渡されなければなりません。
契約条件に違反した場合の違約金の支払い。
保証期間の設定。
何らかの理由で契約が解除された場合は、全額を返金します。

の要件について知っておくことが重要です。授権資本デベロッパー。それは少なくとも250万ルーブルでなければなりません。

したがって、住宅の建設を完了しない悪徳開発業者から株主が保護されていることに気付くかもしれません。もちろん、いずれにせよ、最も義務的ではない会社との協力を開始すると、時間を失う可能性があります。

DDUの所有権でアパートをさらに発行する必要があることを忘れないでください。ここでは、契約自体、アパートの譲渡行為、州料金の支払いを確認する証明書、パスポート、アパートの技術文書など、最も一般的な文書のパッケージが準備されているため、問題はありません。

2020 年に共同建設に関する法案は修正されませんでした。すでに契約を締結している場合は、法律の変更による影響はありませんので、心配する必要はありません。

建築法改正。 共同住宅建設のリスクと保証