Что включено в текущий ремонт дома. Текущий ремонт – что это и что туда входит? Перечень работ, выполняемых по текущему ремонту многоквартирного дома

Жители многоквартирных домов могут существенно переплачивать за проведенный текущий ремонт или же недополучать положенные ремонтные услуги.

Зная перечень работ, входящих в текущий ремонт, можно требовать их выполнения и контролировать, куда идут уплаченные жильцами деньги.

Получая счет за коммунальные услуги многие отмечали, что существует строка по текущему ремонту. Речь идет о работах, которые проводятся планово и периодически. Обычно – ежеквартально, часть планируется только раз в год.

Сюда не входит устранение аварий, последствий вандализма или природных катаклизмов. Фактически это проверка состояния общего имущества многоквартирного дома, устранение небольших неисправностей, при необходимости – замена частей оборудования.

Подобная деятельность не имеет ничего общего с личной жилой площадью. Устранить течь или проверить счетчик поможет ремонтная служба после вызова ее сотрудников на дом. Ожидать же помощи при проведении текущих работ бесполезно.

Попадают под понятие общего имущества:

Фундамент, фасад и кровля здания;
Стояки с холодной и горячей водой;
Оборудование для электро- и газоснабжения, отопления и прочее;
Оборудование, относящееся к лифту и его шахте;
Подвальное помещение и все находящееся там оборудование.

Сначала сотрудники ремонтной службы оценивают состояние всего вышеперечисленного оборудования и конструкций многоквартирного дома, потом устраняют проблемы. Возможно проведение небольшой модернизации, если управление домом приняло такое решение и подало соответствующий запрос. Это может быть замена системы видеонаблюдения на более современную или же установка нового лифта.

Важно, чтобы при диагностике проблем присутствовали представители собственников.

Должна составляться дефектная ведомость, куда вносится список работ для выполнения. Поскольку текущий ремонт не оплачивается отдельно (в отличие от капитального), список необходимых услуг могут немного приуменьшить.

После начала работ добиться желаемого практически невозможно. Поэтому решать проблемы нужно еще на этапе диагностики. Все работы должны входить в означенную ведомость. На работы по такой ведомости компания-исполнитель должна предоставлять гарантии.

Кто принимает решение о проведении работ

Есть соответствующее Постановление Правительства, согласно которому для проведения текущего ремонта должно быть принято решение на общем собрании всех собственников большинством голосов.

Утверждается не только перечень всех необходимых услуг, но и их стоимость, а также особые условия для выполнения.

Естественно, ежеквартально собирать такие собрания достаточно хлопотно. Скорее рассыплется дом, чем начнут менять его оборудование.

Кто выполняет работы

Есть несколько возможных вариантов:

Собственники могут проводить все необходимые работы или их часть самостоятельно;
Заключить договор с управляющей организацией, которая займется решением ремонтно-восстановительных вопросов;
Заключить договор с физическими или юридическими лицами, которые имеют лицензию на выполнение необходимых работ.

При заключении договоров на выполнение ремонта в текст документа должен входить не только перечень проблем, которые требуют решения ремонтниками, но и условия выполнения работ, причины внесения возможных корректив, размер и способ оплаты за каждую из них. Договор, как и действия собственников, не должны противоречить действующему законодательству.

По окончанию выполнения ремонтниками условий договора, ответственное лицо проводит прием завершенных работ, после чего составляется соответствующий акт.

Это утверждено Приказом Министерства строительства России от 26.10.2015 N 761. В нем фиксируется качество выполненных работ и все недочеты, а отремонтированные места фотографируются для занесения в базу данных.

Документальное ведение дел позволяет контролировать действия обеих сторон и снижает возможность некомпетентного поведения и становится доказательством при ведении судебного разбирательства.

Цель проведения

Общее имущество должно содержаться в соответствии с рядом правил, установленных российским правительством.

Среди них:

Соответствие характеристик дома принципам надежности и безопасности;
Безопасность жизни и здоровья граждан, которые проживают в доме или посещают его, а также сохранения безопасности их имущества;
Доступность в использовании общего имущества (подъездов, лифтов, подвальных и хозяйственных помещений, земли возле дома и прочего);
Содержание всех видов коммуникаций в рабочем и безопасном состоянии;
Поддержка архитектурных конструкций многоэтажного дома в соответствии с утвержденной документацией по строительству и реконструкции;
Приведение энергосберегающих конструкций к максимальной эффективности.

Текущий ремонт помогает содержать дом в соответствующем требованиям состоянии.

Перечень работ при текущем ремонте

Для каждой архитектурной конструкции или оборудования предусмотрено проведение ряда работ.

В частности:

Осмотр фундамента. При необходимости его усиление, устранение повреждений и деформаций. Реставрация вентиляции, ремонтные работы по восстановлению входа в подвал;
Покраска стен и фасадов. При необходимости, с предварительной сменой обшивки, герметизацией мест стыков, восстановительными работами по восстановлению отдельных архитектурных элементов;
Ликвидация швов и трещин в перекрытии. Возможна замена некоторых частей, укрепление и покраска;
Крыша требует не только восстановления отдельных элементов. Проверяются деревянные части, по необходимости проводится их замена. Сюда же относится починка водосточных труб и вентиляции, частичная замена или дополнительная гидро- и теплоизоляция. Проводятся антисептические мероприятия;
Внесение коррективов в оконные и дверные конструкции;
Восстановительные мероприятия при снижении эффективности конструкций балконов и лоджий, козырьков, входов в дом и подвальные помещения, лестницы и межквартирных перегородок;
Ремонт участков половых покрытий и замена некоторых частей;
Внутренние работы в подъездах, подсобных помещениях и подвалах, проводятся на отдельных участках. Сюда же входят и служебные квартиры. Идет речь о восстановлении внешнего слоя потолков, стен, половых покрытий, но не о полной их замене;
Центральное отопление может не только подлежать частичному ремонту, но и полной замене некоторых частей. Относится ко всем конструкциям, в том числе домовым котельным;
Смена частей водопроводных систем и канализационных труб, их восстановление или установка. Сюда входят и насосные установки;
Аналогичные работы с электрокоммуникациями. Исключение составляют части системы, находящиеся в помещениях жилых квартир;
Реконструкция или замена частей вентиляционной системы, включая электроприводы и сами вентиляторы;
Устранение неисправностей или плохого состояния частей мусоропровода, в том числе вентиляции и промывки, а также люков мусороприемников;
Специальные технические устройства тоже могут подлежать восстановлению или замене, но выполнять работы должны предприятия, которые специализируются на подобных работах, имеют соответствующие разрешения компетентных органов и подписали договор с ответственными лицами данного многоквартирного дома.

К необходимым работам относится и внешнее благоустройство. Возможен частичные ремонт отмосток, оград, детских и спортивных площадок, дорожек и аллей, хозяйственных навесов и площадок.

Оплата текущего ремонта

В некоторых случаях управление дома может принимать другую схему распределения расходов.

Чаще всего это происходит по следующему алгоритму:

Ремонтники тщательно диагностируют оборудование дома, определяют состояние оборудования и конструкций. При этом необходимо присутствие ответственных лиц из Совета дома;
На основании полученных данных они составляют смету, куда входит оплата услуг и стоимость материалов, которые должны быть потрачены, а также уплата налогов;
Предстоящие работы оформляются документально, затем выполняются и производится их прием;
Управляющая организация распределяет сумму в зависимости от площади каждой квартиры. Разбив общую сумму ремонта на общую сумму метров жилой площади дома, получается сумма к уплате за 1 м. кв. Далее число умножается на количества метров квартиры и к ее жильцам приходит чек с указанной к уплате суммой.

Иногда оплату делят на все квартиры поровну. Однако, такая практика встречается крайне редко.

При этом по статистике ремонт, который собственники выполняют самостоятельно, приблизительно в 7-9 раз дешевле аналогичного, проведенного специалистами.

Дело в том, что основную часть средств приходится выплачивать за работу служащим, а также в виде налогов. Особо это касается малярно-штукатурных работ. Сообщества жильцов все чаще начинают отказываться от услуг ЖЕСов.

Если в текущем ремонте отказано

Жильцы на общем собрании устанавливают, насколько часто проводится текущий ремонт. Если же управляющая компания не предоставляет необходимых услуг, есть возможность принять эффективные меры.

Собственники на общем собрании составляют письмо-заявление о необходимости проведения текущих ремонтных мероприятий, включают в текст документа перечень услуг, указывают точную дату, когда проводился ранее такой ремонт.

Далее документ относят в компанию с обязательной регистрацией у секретаря. На рассмотрение документа государство предоставляет 15 дней. После этого жильцы должны быть официально уведомлены, будет ли у них проводиться желательный для дома ремонт.

В случае отказа или отсутствия ответа следующее письмо-заявление подобного содержания оправляется в Государственную Жилищную инспекцию. В документе указывается дата подачи прошения в управляющую компанию и отсутствие ответа (негативный ответ).

Последним органом, который может рассмотреть ситуацию становится суд. И вот тут заявление подается уже с прошением о материальной компенсации. Часто до суда дело не доходит, управляющие компании сдаются быстрее.

Дело в том, что шансы выиграть в таком деле у собственников очень высоки и для управляющей компании дешевле согласится на выполнение требований собственников.

Важно: неуплата за коммунальные услуги не может стать причиной отсутствия текущих ремонтных мероприятий. Управляющая компания должна решить этот вопрос отдельно, через суд с неплательщиком.

Правильно проведенный текущий ремонт становится не только залогом приятного внешнего вида. Самое главное – он гарантия безопасности людей, которые проживают в данном многоквартирном доме.

Только регулярный осмотр оборудования и конструкций, их своевременная замена или реставрация помогут добиться комфортного проживания в теплом, чистом доме.

Если же необходимые условия отсутствуют, необходимо принимать меры. Неисправности могут привести к трагедии и только сами собственники в состоянии отстоять свои права на безопасность своего жилья. Законодательство предусматривает все возможности для получения необходимого. Главное – ими воспользоваться.

Текущий ремонт – это реставрационные мероприятия, направленные на ликвидацию дефектов многоквартирного дома (МКД) с целью поддержания приемлемых условий для проживания граждан. Услуга оказывается за счет жильцов, а значит они в праве получать всю информацию по расходованию внесенных средств.

Перечень объектов текущего ремонта

Текущий ремонт представляет собой ряд запланированных работ различного профиля, контроль выполнения которых осуществляется управляющей организацией и ТСЖ. Однако, перечень работ по текущему ремонту многоквартирного дома, регулярность и сроки проведения устанавливаются в режиме открытого голосования. Для этого требуется организовать собрание собственников жилья.

Ремонтные работы охватывают территорию, находящуюся в пределах МКД:

подвальное помещение;
технические помещения;
лифты;
фасад (включая окна);
крыша;
балконы (внешнее состояние);
прилегающие территории.

Исключение составляют жилые помещения – квартиры. Там необходимые манипуляции осуществляются за счет их владельцев.

Что должны ремонтировать

Управляющая компания берет на себя ответственность за текущий ремонт жилого дома на указанной территории. В отношении каждого объекта проводится ряд мероприятий по устранению неполадок и дефектов:

Крыша: реставрация прохудившихся участков, замена дефектного покрытия.
Стены: коррекция внешнего вида (не относится к конструкциям внутри жилого помещения) и укрепление.
Фундамент: замена элементов кладки, устранение трещин и влажности.
Перекрытия: укрепление и восстановление конструкций.
Окна: полная замена старых блоков или некоторых деталей.
Крыльцо: реставрация козырька, стен, подножного покрытия, ступеней и входной двери.
Полы: усиление конструкции, косметическая коррекция, восстановление нарушенной гидроизоляции с условием полного восстановления покрытий.
Потолки: выравнивание поверхности, побелка.
Вентиляционная установка: регулярная чистка, устранение непроходимости и повреждений.
Отопительное оборудование: подготовка к сезонному включению/отключению, регулирование подачи тепла.
Мусоропровод: чистка и налаживание механизма.
Водоснабжение и канализация: устранение сбоев, ведущих к прекращению подачи воды, прочистка труб.
Электроснабжение: замена проводки на неисправных участках, реставрация или замена выключателей, розеток, электрических счетчиков и т. д. Текущий ремонт по этому направлению выполняется на территориях жилого дома, предназначенных для общего пользования.
Печь: виды работ по налаживанию функционирования, в т. ч. и перекладка отдельных фрагментов или всего очага. Управляющая компания занимается ремонтом данного объекта только при условии, что его эксплуатация осуществляется не менее, чем двумя квартирами.
Лифт: проведение регулярного технического обслуживания, устранение неисправностей в работе, санитарные манипуляции.
Балконы: остекление и внешнее облагораживание, внутренняя отделка осуществляется за счет собственников жилья.
Прилегающие территории: облагораживание земельного участка, т. е. высадка деревьев и кустарников, реставрирование скамеек и урн, объектов детских развлекательных комплексов и беседок, замена неликвидного оборудования, реставрация тротуарных дорожек.

ВАЖНО! Перечень проводимых мероприятий может регулироваться в индивидуальном порядке с учетом состояния дома, организации функционирования его систем и пожеланий жильцов.

Финансовая сторона вопроса

Неслучайно жильцы влияют на этапы проведения реставрационных работ, стоимость которых включена в плату за текущий ремонт многоквартирного дома. Именно они вносят часть средств на текущий ремонт, однако, принятие решения о необходимости проведения тех или иных мероприятий по ликвидации и предупреждению неполадок остается за управляющей компанией.

Сам процесс оплаты текущего ремонта многоквартирного дома производится ежемесячно равными частями: необходимая сумма включается в регулярный платеж вместе с услугами ЖКХ.

ВАЖНО ! Вопросы по финансированию проекта регулируются на законодательном уровне, что утверждено ст. 154-156 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также Правилами содержания и текущего ремонта общего имущества (Постановление Правительства РФ, принятое 13.08.2006).

Согласно второму указанному документу, содержание общего имущества должно:

обеспечивать техническую безопасность помещения;
гарантировать сохранность имущества: личного, муниципального, государственного и др., т. е. состояние дома не должно привести к убыткам по этой статье;
предоставлять возможность эксплуатации жильцами всех нежилых помещений и прилегающих к зданию земельных участков;
обеспечивать сохранность прав собственников жилья;
гарантировать исправность технического оборудования, установленного с целью обеспечения граждан коммунальными ресурсами, за предоставление которых отвечают организации ЖКХ;
соблюдать правила энергосбережения в соответствии с законодательной базой РФ.

Для контроля за исполнением пунктов содержания и производится текущий ремонт многоквартирного дома. Процесс осуществляется по нормам технической эксплуатации жилищного фонда.

Что делать при некачественном исполнении текущего ремонта

После осмотра МКД и определения фронта работ, с подрядчиком подписывается договор об осуществлении текущего ремонта здания на конкретных условиях. В тексте указывают:

перечень проводимых действий со стороны компании;
стоимость услуги и условия оплаты заказчиком;
сроки на выполнение мероприятий по устранению поломок и дефектов;
действия обеих сторон при выявлении недочетов.

ВАЖНО! При составлении соглашения с подрядчиком УК обязана установить гарантийные сроки на качество выполненных работ.

По той причине, что жильцы оказывают финансовое влияние на содержание и ремонт МКД, они могут контролировать качество всех проводимых работ в соответствии с текстом договора. Если устранение оговоренных неполадок произвелось некачественно, то принимающей стороне нужно выполнить следующий ряд действий:

В письменной форме изложить претензии к компании-подрядчику в двух экземплярах. Желательно при составлении заявления ссылаться на конкретные пункты заключенного договора.
Обратиться в Администрацию города или района. Один экземпляр подписывается принимающим лицом с пометкой о том, что претензия принята к рассмотрению. Это заявление остается на руках у обратившегося.
Подождать ответа в течение месяца.

ВАЖНО! Если со стороны подрядчика работы по текущему ремонту МКД выполнены ненадлежащим образом, жильцы могут потребовать провести перерасчет внесенных платежей. Если управляющая компания никак не отреагирует на данную просьбу, заявители также имеют право разрешить сложившуюся ситуацию в судебном порядке.

Если претензия осталась без внимания и административный орган не отправил ответ, то заявитель может обратиться с соответствующим иском в суд.

Ремонт подъездов МКД – это, как правило, текущий ремонт, средства на его проведение должны быть предусмотрены в смете на содержание и обслуживание общего имущества. В статье рассказывается как, кто и в какие сроки проводит ремонт в подъездах многоквартирных домов (МКД), а также когда такой ремонт можно отнести к понятию «капитальный ремонт».

Ремонт подъездов МКД

Ремонт подъездов должен быть предусмотрен Планом текущего ремонта на год. Работники организации, управляющей МКД должны следить за состоянием подъездов и определять износ. Возможно, что может понадобиться ремонт и вне графика, если состояние подъездов резко ухудшится, например, после зимы.

Если состояние подъездов ухудшилось, а управляющая организация не проводит ремонт, то собственники помещений в доме собирают и проводят собрание, на котором подготавливают заявление в адрес УК. Если домом управляет жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, ЖСК), достаточно будет массовых обращений в Правление жилищного объединения.

Заявление должно быть написано на имя единоличного исполнительного органа компании (например, директора УК). Непременно необходимо указать дату начала необходимого ремонта в подъезде. В заявлении обрисовывают также, что конкретно нужно сделать, прикладывают фото мест, которые требуется восстановить.

В соответствии с ЖК РФ после получения обращения созывается комиссия для изучения необходимости ремонта. По результатам оценки обстоятельств комиссия принимает одно из двух решений: 1) состояние подъезда удовлетворительное, произвести только косметический ремонт на деньги, предусмотренные в Смете содержания и обслуживания ОИ МКД, 2) имеет существенные повреждения, необходим капитальный ремонт. Финансирование работ по капремонту производится за счет фонда капитального ремонта (со счета регионального оператора или со спецсчета дома).

Дополнительные сборы на ремонт

Возможна ситуация, когда какие-то элементы подъезда (входной группы дома) не могут быть отремонтированы ни за счет текущего ремонта, ни за счет капитального. В этом случае возможно придется собирать дополнительные взносы.

Минимальный перечень работ и услуг по управлению МКД, а также порядок их выполнения, указан в постановлении Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290. Эти услуги оплачиваются собственниками помещений в составе тарифа на содержание и обслуживание ОИ МКД (жилищные услуги). Не входящие в этот минимальный список, а также те работы и услуги, которые не входят в смету жилищного объединения или в договор управления УК, могут быть выполнены только на основании соответствующего решения общего собрания.

Необходимо подчеркнуть, что УО обязана оказывать услуги, которые есть в минимальном списке. Но не обязана делать работы, которых в данном списке нет и которые не предусмотрены в договоре управления МКД.

Работы, которые входят в ремонт подъездов МКД

УК должна делать в подъездах многоквартирного дома ремонт, список работ утвержден постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. . Нормативный документ устанавливает также периодичность работ: 1 раз в три года либо в пять лет. Это зависит от типа дома и состояния подъездов. В прочем ремонт может быть и почаще, если будет соответственное решение собрания ОССП. Взносы на текущий ремонт входят в тариф содержания и обслуживания ОИ МКД.

При проведении ремонтных работ в подъездах обычно требуется:

покрасить стены;
побелить (или покрасить) потолок;
поменять стекла на окнах либо вставить при их отсутствии;
отремонтировать тамбур;
осуществить замену покрытия пола на некоторых участках;
поменять сломанные почтовые ящики или отремонтировать их;
покрасить батареи;
восстановить или заменить перила;
заменить неработающие лампочки;
отремонтировать или заменить двери;
отремонтировать козырьки крыш;
сделать или восстановить поручни на входе;
поменять клапаны мусоропровода, созданные для загрузки мусора.

Данный перечень может быть увеличен в зависимости от потребностей собственников помещений. Например, включить установку камер видеонаблюдения. Видеокамеры в подъездах – важный элемент обеспечения безопасности.

Отдельно делаются взносы в Фонд капитального ремонта дома. Список работ по капремонту закреплен в Жилищном кодексе РФ (статья 166). Размер минимального взноса устанавливается в каждом субъекте РФ. Управляющая организация обязан:

ремонтировать общедомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
ремонтировать и при необходимости заменять оборудование лифтов и их шахт;
осуществлять ремонт крыши;
проводить ремонтные работы в подвалах;
ремонтировать фасад здания;
осуществлять ремонт фундамента МКД.

К сожалению, список работ по «капитальному ремонту» очень маленький, прямого указания на такой вид работ как «ремонт подъездов» в нем нет. Поэтому при проведении капремонта подъездов сами работы иногда называют «частичный ремонт фасада», так как ремонт фасада указан в списке работ по капремонту.

В каком порядке проводится ремонт подъездов МКД

На основании осмотра подъездов составляется смета. Далее выбирается подрядчик, который будет вести ремонтные работы, составляется и подписывается договор. После этого можно закупать все, что потребуется для ремонта.

ремонт гидроизоляционного слоя кровельного покрытия,
ремонт потолка;
ремонт систем тепло-, водоснабжения, водоотведения, если они есть в подъезде;
ремонт окон (замена стекол);
косметический ремонт стен;
ремонт пола.

Перед проведением ремонта проводится необходимая подготовка. Кроме того, УК перед началом работ должна предупредить жильцов путем вывешивания информации о предстоящем ремонте (сроки проведения, название подрядчика, телефон для связи).

При ремонте общедомового имущества рабочие должны позаботиться о сохранности личной собственности жильцов. Чтобы при покраске и побелке не запачкались входные двери квартир, они прикрываются защитной пленкой. Накапливающийся при ремонте строительный мусор из подъезда и с дворовой территории необходимо вывозить в течение суток. Складировать его на газоне и в других ненадлежащих местах до окончания работ запрещено.

Бухгалтерский и налоговый учет расходов УО на ремонт подъездов

Договор управления многоквартирным домом предполагает, что управляющая организация должна осуществлять ремонт общего имущества (в том числе и подъездов) по требованию владельцев квартир (согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса). Проведение ремонтных работ финансируется из средств, которые поступают при оплате собственниками коммунальных услуг (ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса).

Выручка УК, учитываемая по кредиту счета 90, идет на оплату услуг по содержанию жилья и осуществление текущих ремонтных работ.

Признание управляющей компанией выручки должно осуществляться по мере выполнения ее обязанностей (при передаче товаров или оказании услуг собственникам), что устанавливается МСФО (IFRS) «Выручка по договорам с покупателями».

Идентификация выручки осуществляется на основании пунктов 22-30 МСФО (IFRS) 15. Отдельной статьей должны быть отражены работы и услуги, проведение и оказание которых происходит в разное время. Счет 90 «Продажи» требует, чтобы был организован аналитический учет выручки от текущих ремонтных работ. Необходимость прописывать доход от ремонта общего имущества отдельной статьей диктуется и тем обстоятельством, что текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания владельцев квартир или Совета многоквартирного дома. Требование об обособлении услуг по содержанию жилья и проведению ремонтных работ общего имущества многоквартирных домов содержат и следующие национальные стандарты:

приказ Росстандарта от 27.10.2014 г. № 1444‑ст (введен в действие 01.07.2015);
приказ Росстандарта от 29.07.2015 г. № 1005‑ст (введен в действие 01.04.2016).

Оказываемые по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома услуги облагаются налогом на добавленную стоимость в соответствии со ст. 146 Налогового кодекса.

Если УК заключает договор на проведение текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме с организацией, которая непосредственно осуществляет оказание требуемых услуг (проведение работ), то она освобождается от уплаты налога на добавленную стоимость (согласно подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации). В таком случае начисления НДС на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества не происходит. Когда подрядчик предъявляет сумму НДС по проведенным ремонтным работам, ее учитывают в соответствии с п. 2 ст. 170 Налогового кодекса.

Если УК заключает договоры на оказание услуг (проведение работ), которые не облагаются НДС (в соответствии с подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса) и при этом получает субсидии из муниципального бюджета, направляемые на оплату таких услуг (работ), то эти средства не нужно вносить в налоговую базу. Это предписывает письмо Министерства финансов РФ от 31.08.2015 г. № 03‑07‑11/49921.

Деньги, поступающие на счет управляющей организации от владельцев квартир на проведение ремонтных работ, не облагаются налогом на добавленную стоимость, только когда их собирают и формируют фонд или резерв.

Когда средства фонда управляющая компания получает в пользование, то облагаемая НДС налоговая база возрастает, потому что денежные средства уже направляются либо для предоплаты услуг (работ), либо непосредственно для оплаты стоимости проведенных ремонтных работ (оказанных услуг), а в этом случае она должна облагаться НДС согласно действующему законодательству.

Денежные средства, которые платят владельцы квартир многоквартирного дома в управляющую организацию, ТСЖ, ЖК, ЖСК, являются средствами целевого финансирования и могут быть направлены на оплату работ по текущему или капитальному ремонту общего имущества в МКД (согласно подп. 14 ст. 251 Налогового кодекса).

Когда фонд на проведение ремонтных работ еще формируется, средства не облагаются ни налогом на прибыль, ни налогом на добавленную стоимость. Взносы на текущий ремонт в бухгалтерском учете начисляются: Дебет 76 Кредит 86.

Управляющая организация, которая претендует на получение льготы в соответствии с подп. 30 п. 3. ст. 149 Налогового кодекса, должна начислить НДС, как только начинается проведение ремонтных работ, так как в этом случае деньги будут являться уже авансом на оказание услуг: Дебет 86 Кредит 62, одновременно Дебет 62 Кредит 68 в части НДС.

Расходы на проведение ремонтных работ собирают по дебету счета 20, налог на добавленную стоимость учитывается на счете 19 и может быть вычтен, если будут соблюдены условия ст. 171 Налогового кодекса.

Когда работы будут закончены, следует сформировать выручку Дебет 62 Кредит 90-1, на которую будет начислен налог на добавленную стоимость (Дебет 90-3 Кредит 68). НДС, который организация выплатит с авансовых платежей, может быть вычтен: Дебет 68 Кредит 62. На счете 62 образуется дебиторская задолженность собственников, ее списывают за счет средств ремонтного фонда.

Если ремонт подъездов не выполняется

УО должна периодически проводить ремонт ОИ МКД, в том числе и подъездов. В противном случае у собственников возникает право заставить УО выполнять свои обязанности. Рассмотрим как это можно сделать.

Претензия в адрес УО

Рекомендуется оформлять 2 или 3 копии, одну из которых следует зарегистрировать в конторе жилищно-коммунального хозяйства, другую отправить в приемную администрации. Третий экземпляр владельцы квартир оставляют себе. Срок рассмотрения претензии от собственников квартир может составлять до 15 дней.

Жалоба в Жилищную инспекцию

Вне зависимости от предъявления претензии можно написать жалобу в Жилищную инспекцию. Однако лучше всего сначала дождаться рассмотрения претензии, поступившей в УО. В жалобе обязательно нужно указать, что именно не устраивает владельцев жилья в состоянии подъезда. Жилинспекция обязана рассмотреть и дать ответ жильцам в течение 30 кален.дней.

Если Жилищная инспекция ничего не ответила, то можно пожаловаться в отдел по защите прав потребителей, руководителю регионального отделения Жилищной инспекции, в прокуратуру.

Судебное разбирательство

Когда все способы исчерпаны, можно подать в суд на УО с требованием выплаты компенсации морального ущерба. Обычно истцы выигрывают такие дела, поэтому УО стараются не доводить дело до суда.

Ремонт подъездов МКД по инициативе жильцов

Бывает так, что УО затягивают с проведением ремонта, даже если подъезд находится в плохом состоянии. Собственники могут в этом случае долго судиться с организацией, управляющей МКД, а могут взять организацию проведения ремонтных работ на себя (отремонтировать подъезд собственными силами или воспользоваться услугами строительной бригады).

Очень редко, но иногда, доведенные до отчаяния жители, выбирают второй вариант. В этом случае все расходы по оплате ремонтных работ ложатся на плечи собственников помещений. Однако по окончании ремонта часть денег можно будет вернуть, если оформить следующие документы:

акт о состоянии подъезда до проведения ремонта и иные доказательства о необходимости проведения ремонта;
договор и смету на ремонт;
чеки на закупленные строительные материалы, если по договору их нужно было закупать самостоятельно

Добрый день, дорогие друзья. В этой статье мы поговорим о том, как организовать текущий ремонт подъезда многоквартирного дома (МКД), как добиться от управляющей компании (УК), правления товарищества собственников жилья (ТСЖ) или недвижимости (ТСН) проведения такого ремонта.

Подъезд – это общее помещение, которым владеют все собственники квартир на праве долевой собственности в зависимости от того, сколько процентов составляет площадь квартиры в общем фонде жилья МКД.

В подъезде мы бываем каждый раз, когда покидаем квартиру или возвращаемся в нее. Поэтому каждый житель дома заинтересован в том, чтобы подъезд был чистым, ухоженным, в нем хорошо пахло, было красиво и безопасно.

Заказываем текущий ремонт

Иногда, идя в гости к друзьям или родственникам, и заходя в их подъезд (а у некоторых и в своем) видишь ужас: висящую клочьями краску и побелку, проплешины, выбитую плитку и ступени с выщербинами, разбитые почтовые ящики, поломанные окна и двери.

А при вопросе, а почему вам не делают ремонт, жильцы жалуются на УК или ТСЖ, которые затягивают начало его проведения. Разберемся, как можно поторопить организацию, управляющую вашим общим домовым имуществом. Ведь в случае такого отношения к вашей собственности можно говорить о том, что УК не выполняет свои обязательства по договору и требуется ее замена на более работоспособную.

Хотим, чтобы было красиво

Есть такой законодательный документ – Постановление Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года № 170, в котором говорится о том, что периодичность исполнения косметического ремонта в подъезде составляет 3-5 лет, что зависит от фактического износа здания и его классификации. Хотя могут быть исключения.

Например, нашему дому больше 5 лет, но состояние подъезда очень хорошее, поэтому от проведения текущего ремонта мы отказываемся уже третий год подряд. У нас никто подъезд не разрушает, все жильцы купили квартиры на собственные средства, поэтому сложилось такое бережное отношение.

Сложнее тем, у кого в соседях проживают лица, получившие жилье по социальной помощи. Такие «товарисчи» не имеют привычки беречь ни свое, ни чужое имущество, и их соседям можно только посочувствовать. И в таких подъездах, где проживают подобные личности, ремонт можно делать хоть каждый год – толка все равно не будет.

А это у кого надо ремонт

Необходимо различать текущий и капитальный ремонты. За чей счет производится текущий ремонт? На его проведение УК или ТСЖ не имеют право собирать деньги отдельно, т.к. его стоимость заложена в тарифе на содержание и ремонт мест общего пользования.

За некоторым исключением, если, например, при проведении ремонта вы захотите поставить более дорогие светильники или нанять художника для росписи стен – в этом случае придется раскошелиться.

УК не сможет отказаться от текущего ремонта на основании того, что в договоре управления отсутствует пункт о его проведении. Для инициации текущего ремонта нужно провести собрание жильцов, определить виды работ, написать в УК письмо или заявление, в котором указать место проведения работ (например, подъезд № 2 дома по ул. Советской, 44), дату последнего ремонта (если она есть), перечень необходимых к выполнению работ.

В заявлении должны расписаться все собственники жилья подъезда, в котором планируется ремонт, или всего дома, если ремонт нужен всем подъездам. Не забудьте выбрать представителя от жильцов, которому будут делегированы полномочия по контролю процесса обновления интерьера и подписи всех документов со стороны жильцов.

Необъявленная война

Сначала изучим, что входит в список работ, которые можно определить как текущий или косметический ремонт и указать в заявлении:

Покраска, побелка, шпаклевка потолка и стен;
Устранение неисправностей и покраска лифтовых кабин;
Замена, покраска электрощитов, расположенных на каждом этаже;
Ремонт или замена входной двери, ремонт входного проема, системы открывания дверей;
Ремонт пола и замена напольной плитки;
Покраска батарей и труб отопления;
Отладка, замена или покраска почтовых ящиков;
Замена и покраска лестничных перил;
При наличии – замена частей мусоропровода и его покраска;
Установка, замена или покраска перил у входа в подъезд;
Ремонт или замена оконных рам, остекление;
Замена или ремонт светильников;
Замена или покраска надподъездного козырька;
Мелкий электроремонт, замена проводов, уборка их в специальные короба.

Можно добавить дополнительные детали, главное, чтобы они не относились к видам капитального ремонта: демонтажу и монтажу инженерных систем, лифтового оборудования, крыши, подвала, фундамента и фасада дома.

Над полем танки грохотали

Заявление оформляем в двух экземплярах: на одном секретарь в приемной УК должна зарегистрировать ваше заявление, проставив на вашем втором экземпляре входящий номер, дату приема заявления, печать и свою подпись.

Для подстраховки отошлите копию своего зарегистрированного заявления в общественную приемную городской или районной администрации, указав, что заявление прислано им для контроля выполнения.

Начинаем ждать 15 дней, в течение которых УК должна вам дать ответ, будет ли произведен ремонт, когда и в каком объеме. Если УК согласна провести ремонт, улыбаемся и машем руками. Что мы будем делать, если УК нам отказывает?

Я укутываю, убаюкиваю

Понятно, что УК не хочется расставаться с таким трудом добытыми деньгами и она начнет вести словесную баталию. Например, скажет, что у них нет денег на ремонт, потому что в подъезде проживают должники.

Мол, пока они все не погасят задолженность, ремонт делать не будем. УК лукавит: право требовать у должников квартплату у нее никто не отнимал, в том числе в судебном порядке, и она не должна перекладывать свои обязанности по работе с должниками на третьих лиц.

Если УК вам отказала, или никак не прореагировала на ваше заявление, нужно написать жалобу в Госжилинспекцию города или района о бездействии вашей УК. Жалобу нужно также составить в двух экземплярах, зарегистрировать и на втором экземпляре поставить входящий номер, печать и подпись сотрудника инспекции, принявшего жалобу.

Если жалобу вы прислали в электронном виде, то должны получить ответ на электронную почту, что ваша жалоба принята к рассмотрению и номер регистрации. В течение 30 дней вы должны получить ответ.

Если же и Госжилинспекция оказалась бессильной и УК продолжает сопротивляться, вы вправе обратиться в мировой суд с исковым заявлением, для острастки указав в нем требование возмещения морального вреда.

Если документы оформлены правильно, суд вы обязательно выиграете. УК будет стараться не доводить дела до суда, потому что в случае проигрыша у нее могут отозвать лицензию и заблокировать счета.

Ура, у нас будет ремонт

Итак, вы выиграли, и УК согласилась сделать ремонт в вашем подъезде. Следующим шагом будет составление дефектной ведомости, в которой постарайтесь перечислить все, что нужно сделать, даже мелкие работы, иначе бригада строителей не будет их делать, так как их нет в ведомости.

Подписать ведомость должны представители от УК и от жильцов. Затем составляется и подписывается Акт начала ремонтных работ, где имеется график производства работ. Договор подряда со строителями заключает УК, или она проводит ремонт силами своих работников. Смету работ с указанием цены составляет тоже УК. Жильцам необходимо контролировать процесс ремонта, в случае, если рабочие нарушают технологию или затягивают сроки, нужно сразу же жаловаться в УК.

Когда ремонт закончен, составляется Акт приемки работ, и после его подписания вы можете забыть о ремонте на ближайшие 3-5 лет, а выявленные мелкие недочеты исправлять придется или самим, или за свой счет.

В советское время жильцам точно так же приходилось оббивать пороги ЖЭУ и райкомов, потому что средства на капитальный ремонт отчисляло государство, и приходилось шевелить чиновников, чтобы ремонт был начат.

Качество его было, естественно, плохонькое. Сейчас в этом плане легче всего жильцам ТСЖ или ТСН, они сами управляют своим фондом. А всем остальным, бывает, что приходится и побегать.

На этом с вами прощаюсь. Надеюсь, что тема затронута нужная, поэтому подписывайтесь на новые статьи нашего сайта и дайте ссылку на нее своим друзьям и родственникам в социальных сетях. А мы постараемся, чтобы наши статьи были информативными и полезными.